ボロ物件でも高利回り激安アパート経営/加藤ひろゆき

こんにちは！マネーゴリラの嫁のちびこと言います。前回に引き続き、両学長オススメの書籍「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」の要約・紹介をしていきたいと思います。

加藤ひろゆきさんの物件の買い方

　築古アパート購入をするにあたっては、基本的に「築10年以下で利回り15％以上の物件を探しましょう！」といわれていますが、なかなかそのような好条件の物件に巡り合えることはありません。

そこで加藤ひろゆきさんは築古のボロ物件に対して「鬼のような指値をして購入し、高利回りをたたき出す」といった手法を取り入れているようです。

この手法により、物件購入2棟目にしてセミリタイヤを達成しています。

参考にできるヒントが少しでもあれば…と思い、要約・まとめをさせてもらいます。

物件の地域は絞り込まない

物件を探す範囲は自宅から半径50キロメートル以内で探すことを推奨されています。

著者は勤め人を卒業してからは半径150メートル以内で探しているそうで、これは現地で4時間仕事をしても日帰りで帰れるギリギリの距離だそうです。

図面を取り寄せる

著者は気になった物件の図面を取り寄せて、図面と電話で8割の仕事を終わらせるそうです。

そして著者は立地条件や、駐車場の有無、土地の広さにこだわっていません。むしろ価格交渉の材料になるとプラスに捉えています。

図面は情報の宝庫(築年数、構造、入居率、近隣の地図、土地面積、建物面積)である。

鬼のような指値をつけれる理由

著者は一般的に資産価値がないと言われている以下のような売り物件も、購入している。

「訳あり物件こそ、大幅な値引きの可能性があり高利回り物件になる可能性がある」と言っています。

500万のアパート(築年数推定40年以上、しばらく入居者がおらず間取りがおかしい)を「150万円(鬼のような指値)で譲っていただけないか」と不動産屋に聞いて、怒って帰られたこともあるそうです。

ただ著者は何度も、鬼のような指値を入れて玉砕しており(３５軒中９棟は成功している)、いい物件を買うには「いかに辛抱強く続けることができるかが大切」と述べています。

　鬼のような指値をつけれるのには理由もあって、物件を見る目が養われているからこそできることかなと思います。著者は不動産経営を行うにあたり、「数学、物理、地理、建築学、土木学、交渉力、営業力、芸術的なセンス」などの能力があると良いと述べています。

現金で購入する

平均利回り32.19％という驚異の利回りを出す著者は、不動産をキャッシュで購入することにこだわっている。

キャッシュで購入することで売主にもメリットが発生するため、価格交渉に応じてくれるそうだ。

現金購入のメリット	現金購入のデメリット
・安心 ・売主が喜ぶ ・決済が早い ・休日でも決済可能 ・大幅な値引きが可能である ・諸費用が抑えられる ・無担保の物件が直ぐに手に入る ・夜ぐっすり眠られる ・何かあったときの売却が早い ・書類が少ない ・決済時、現金と住民票の容易だけでいい ・三文判で決済できる	・手持ちのキャッシュが減るので、寂しい ・巨額の物件は買えない ・現金で用意できる額に限界がある ・必然的にボロ物件が多くなる

価格帯としては500万～1000万円の価格帯で利回り30％以上の物件を入手出来たら素敵だ！と述べております。更に築年数10年以下であれば最高だそうです。

確かに魅力的な条件ではありますが…鬼のような指値をしない限りこのような高利回りの物件に出会える確率は低いような気がします。

物件情報は毎日チェック

著者は北海道に住んでおり物件情報は、読売新聞と朝日新聞の広告で探すそうです。また地元の不動産情報が載っている新聞や雑誌、フリーペーパーなどを定期購読されているそうです。

またおススメのホームページに以下のようなものを挙げています。

現地調査：良い物件があればすぐに見に行く

図面を取り寄せ吟味しても、現場に行かなければ分からないこともあります。

物件の物理的構造の確認をするだけでなく、その街の温度、におい、風を体で感じることが大切みたいです。

物件の物理的構造の判断基準は、建築関係の本やリフォームの本を読むと良いそうです。

著者は良い物件があれば夜にでもすぐに物件を見に行くそうで、常にガソリンは満タンにしているそうです。

自分の足でまずは現地調査を行い、購入に値する物件だと判断してから、初めて部屋の内部を見せてもらうそうです。

内見の際のポイント

水まわりはのチェックを怠ると、痛い出費に！

まずトイレ・風呂・キッチンのリフォーム状態を確認します。激安で水回りがリフォームされていたら、その物件は「買い」だそうです。

外壁よりも床下を見よ！

古い物件は立派に立っているようでも、床下が朽ちていることがあるそうです。

物件に床下に潜る入口がある場合、そこから潜って基礎の状態を見ます。もし見当たらなければ、畳をはがして畳の下の板を確認すると良いそうです。

リフォームはどれくらいするべきなのか

著者はリフォーム費用はできるだけ抑えるべきだと述べています。

物件の資産価値と残存価値によってリフォームの投入金額を調整しているようです。残存価値があり、かつ設定家賃が高い物件に関しては徹底的にリフォームするほうが良いそうです。

前述したとおり、リフォームに投入する金額は家賃の半年分が上限で考えると良い。

リフォームをすることで家賃を少し高く設定することもできます。

自主管理のススメ

著者はアパートの管理料を払わずに、自身でアパート管理をしています。

家賃滞納者には家庭訪問をして事情を聴くこと・提案することなどで対応をしたり、学生専用アパートでは班長制を取り入れて雪かきや退去時の部屋掃除の協力にアルバイト代を出したりしているそうです。

人と人との顔が見える付き合いをしているからこそ、口コミで次の学生が入居してくるなどの恩恵を受けることもあるそうです。

まとめ

　内容をかいつまんで説明すると、築古のボロ物件を鬼のように安い指値を叩き出して購入する手法を取っていることが分かりました。

本自体は著者の実際のエピソードトークなどが組み込まれており、面白くスラスラと読むことができました。

本の中で不動産業者や借主だけでなく、大家をしている者同士の会の繋がりも紹介していました。同じ志を持つ者同士がリアルに繋がり情報交換することは、アパート経営をしていくうえで必要不可欠であると思いました。

加藤ひろゆきさんの別の本も数冊出ているので、読んでみてまた要約してみたいと思います。

それではまた次回の記事でお会いしましょう！

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