【本の要約・感想】資金300万円でもアパート１棟、買えました。

こんにちは！マネーゴリラの嫁のちびこです。

初めての不動産投資系の本で分からない用語が多く、調べながら読むのにとても時間がかかりました。

内容が分厚いため全てを要約はできませんが、かいつまんで「地方・築古1棟アパート」の魅力と物件の選定方法について紹介をしていきたいと思います。

不動産投資ってどんなしくみ？

まず不動産投資とはどうやって利益を得ていくものなんでしょうか？

簡単に図にするとこんな感じです。

　不動産を購入する際に大きな資金が必要になり銀行などから融資を受けますが、借金を完済し終えたら家賃収入が不労所得の様に毎月入ってくる仕組みになります。

購入の際にこの地域で、この建物だとどれくらいの利益がでそうか利回りを計算して購入を決定します。

　厳密には数年ごとにメンテナンスを行ったり、保険に入らないといけなかったり固定資産税を引かれたりもします。

新規参入はしやすいのか

　こういった副業をするとなると、「新規参入者にはもう利益を狙えないよ～」といった声も出てくると思いますが不動産投資は別です。

• 始めるには数百万円からのスタートになるため、金銭的なハードルが高い。
• 不動産の価値が0円になる事はないにせよ、失敗した際に再挑戦する資金を貯めるまでに時間がかかる。

実際に行動に移す人は100人に1人いるか、いないか。

また不動産投資のプレイヤーは、昔からの地主さんや高齢な資産家が大半を占めています。

そういった方たちは管理会社に任せており、常に新しい情報を仕入れて事業として取り組む人は少ない印象のようです。その時期やトレンドに応じたやり方で、柔軟に対応をしていけば新規参入者にもチャンスはあるのだと思います。

少子高齢化で空き家が出たり、物件の相続が出てくる今だからこそ参入のチャンスは眠っていると私は思います。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリットには以下のことが挙げられます。

• 自動操縦できる
• 融資が受けられる
• 不景気の影響を受けにくい

またデメリットとしては以下のことが挙げられます。

• 空室リスク：空室ができると賃料が取れなくなる
• 流動性が低い(必要な際にすぐに現金化できないということ)
• 地震・津波など自然災害のリスク

詳しく見ていきましょう！

不動産投資のメリット

自動操縦できる

要するに大家さんをサポートする体制が確立しているということです。

経営が軌道に乗る仕組みづくりが出来上がれば、海外に住んでいても電話やメール1本でリフォーム依頼や入居者募集もできてしまいます。

融資が受けられる

不動産賃貸業は株式やFXと比較し、融資(金融機関からお金を借りる)を受けることができます。

その理由として不動産投資が、ミドルリスク・ミドルリターンであることが挙げられます。短期的に資産が2～3倍になる事はないですが、バブル景気のような特例を除いて不動産の価値が1/２や１/３になる事はありません。

少なくとも価値が0になる事はなく、万一は物件を差し押さえることもできるので融資してくれます。

不景気の影響を受けにくい

賃貸不動産は、一般的な2年契約であれば基本的に2年間は毎月同額の家賃がもらえます。

また長期的に見れば景気の影響を受けますが、家賃がいきなり半分になることはありません。

（影響が出るまでに時間がかかるため、その間にリフォームをして付加価値をつけることも、資金を貯めておくことも可能）

不動産投資のデメリット

空室リスク

空室ができると賃料が取れなくなります。

当たり前ですが物件を買っただけで入居者が見つからなければ、何の収益も生まないどころかローンと税金分の赤字を垂れ流すただの箱になってしまいます。

地方になればなるほど少子高齢化も加速していることもあり、需要の見込める場所を購入前にしっかりと選定する必要があります。

流動性が低い

流動性が低いとは、必要な際にすぐに現金化できないということです。

扱う金額が大きく、金融機関からの融資も必要になるので新規参入の壁は高く、家を売りたいと思ってもすぐに売れないのが難点です。

何らかの切羽詰まった事情で急に現金化しなくてはならないのならともかく、じっくり売り抜ける余裕があるのならリフォームして満室にして物件の価値を上げることにより転売で利益を出すことも可能と思います。

地震・津波など自然災害のリスク

地震大国の日本において地震リスクに備えるのはとても大切なことです。

地震などで発生した火災や津波も含め地震保険でカバーすることが可能です。大家さんは火災保険とセットすることになっています。

地震保険は最長で5年間しか入れず、5年ごとに更新し、所在地や建築構造によって保険料も異なります。

地震保険は災害復興資金としての位置づけなので、大災害においても保険会社が倒産することはなく政府が面倒を見ることになっています。

また大規模な災害となると、国の公的支援制度も活用することができるので心配をしすぎる必要はないのかなと思います。

詳細については、Instagramのこびと不動産(＠kobito_hukugyo)を参照ください。

不動産投資において2024年の動向

　本が書かれているのは2013年で、東日本大震災が終わった後の不動産・住宅事情について書かれていました。

震災の影響もあり都心や東京近郊に不動産を買う動きは、緩やかになっていたそうです。

　しかし現在新型コロナウィルスの影響も大きく受けた2020年頃から、巣ごもり需要で住宅の需要は伸びていきました。

そして新型コロナウィルスが収束しつつあり、全世界の経済が活発になってきた現在では都心のマンション価格はバブル期を超える勢いで高騰しています。

今後のトレンドとしてはどうなっていくのか、少子高齢化が加速する日本で不動産投資を行うためには情報に敏感でなくては取り残されてしまいます。

地方の築古1棟アパートについて

まず不動産投資について考えるために、知っておきたい用語として「利回り」があります。

利回り(表面利回り・実質利回り)とは

利回りとは投資金額に対する収益の割合のことです。

そして不動産投資は、①表面利回り(＝ざっくり計算の利回り)と②実質利回り(＝本当の利回り)があります。

不動産を経営していくには固定資産税、購入時諸費用、火災保険・地震保険代、修繕費用など地味にお金がかかってきます。

これらは経費として計上できるものもありますが、不動産サイトに掲載されている利回りは表面利回りで経費や購入時諸費用の計算は全く入っていません。また満室時想定のものが多く、空室時には利回りがガクッと落ちることも想定しなければいけません。

著者は少なくとも利回り15％以上、できれば20％前後の高利回り物件を狙って高稼働させると述べている。

　利回りが高ければ高いほど、様々なリスクを吸収してくれます。空室リスクや諸経費を引いても、利回りが高ければローンを数年で完済して無借金にすることができます。

そうすればそれだけ経済的安定に繋がり、その所得をさらに有効に投資していくことも可能になります。

地方の築古1棟アパートの魅力

著者が地方の築古1棟アパートを推奨する理由は、ずばり利回りの高さです。

都会の不動産と比較し、地方の不動産は購入価格が安い場合が多く、また投資目的でなく相続された家を手放したいと考える一般の人を対象にする場合も多くあります。

相続の場合では早々に手放したい思いを持つ人も多く、多少割安になっても売却をしてしまいたいと考えるようです。購入費用が安く済むと、利回りは高くなります。

木造建築はリフォームしやすい

　木造構造の不動産は築古の家によく見られ、以下のような特徴を持っています。

1981年(昭和56年)以降に建築された物件は、新耐震基準に基づいているため震度6～7強程度の地震で倒壊・崩壊しないように作られています。

特にこれから中古木造物件の購入を考えている方は、築年数に注目してみましょう！

木造アパートの平均寿命は約50年と言われています。適切なメンテナンスをすることで、雨漏りやシロアリ、木材の腐食を防ぎ耐久性を延ばすことはできるそうです。

空室リスクを回避せよ

　地方になれば当然、人口も減少し少子高齢化は加速しています。

そんな中で現地調査も十分に行わず物件を購入した場合、現在満室であったとしても退去した際に次の入居者が決まらないことはよくあるそうです。

また大学や企業の恩恵を受けて満室になっているような物件は、学部移転したり企業の業績が悪化すると入居率にも悪影響が出てきます。

次の章の「物件の探し方」にて、地域の選定方法を説明していきます。

物件の探し方

物件探しの主流はインターネットで、特に自分が住んでいない地方の物件を探すのに便利です。

投資家向けのサイトは利回りや想定家賃など情報が分かりやすいですが、掘り出し物件に出会える確率は低くなります。

それよりも投資家向けに限定していない巨大ポータルサイトのほうが、掘り出し物に出会えたりします。

目を肥やすために練習として、できれば毎日物件情報を見てみましょう！「いいな」と思っている物件が売れたのなら、目の付けどころが良かったのかもしれません。

また不動産業者と関係ができてきたら、非公開の本当にいい物件を紹介してくれることも稀にあるそうです。

気になる物件を見つけたら

どんな街なのか

自治体のHP人口動態、町の成り立ち、産業構造

ホームズにて空室率や家賃相場を見る

物件を売りに出している業者以外の不動産に話を聞く

地震・津波など自然災害のリスク

損害保険会社のサイトをチェックすると、地震のリスクが高いところは地震保険の保険料が高くなっています。

例え自分の物件が被害に遭わなくても、周辺が壊滅状態で人が離れた場合は入居の保証はありません。

防ぐためには、海や川の側、低地を避けることでリスクを回避するしかないと思います。

また土地の液状化による被害を防ぐためにも、窪地に盛り土して造成した場所や池などの埋め立て地、以前田んぼだったところなどの軟弱地盤は避ける方が良いようです。

避けた方が良いエリア

・家賃3万円以下のエリア

家賃3万以下だと家賃総収入も低いため、退去時の改修費や利息や税金などを差し引くと儲けが出ないことが多い。

・狭小物件

単身向け物件でも、最低8坪(26.4㎡)は欲しい。

２DK以上の物件だと、単身者限定の物件よりは長期入居に繋がりやすくメリットがあります。(最初は1人で住んでいても、結婚して2人世帯になって、子どもが1人生まれても住める)

物件調査

外装や周辺環境

自分の目で建物の状態、周辺環境の確認をします。その際に感じた違和感を大切にして、近所の人に「ここに住んでみようと思うのですが・・・・」と話を聞いてみるのも良いですね。

日当たりや立地、基礎と基盤は変えることができません。よく見ることが大切です。

また音(コンビニや幼稚園など)や強烈なにおい(養鶏場、養豚場)、海に近い物件は(潮風で錆びてボロボロになりやすい)注意が必要です。

室内の観察項目：値下げ交渉のチャンス

リフォームについて

不潔感がなくみすぼらしくない程度のリフォームを行いましょう。そこそこにきれいで低めの家賃のほうが、多くの入居者に喜ばれるはずです。

和室から洋室にリフォームしたからといって入居が決まるわけでなく、和室のままでも安ければ良いという人は意外にも多いと思います。

入居者にしてみれば、「賃貸＝仮の住まい」なので家賃に糸目をつけない人でない限り、ピカピカの新品設備や内装の豪華さを求めているわけではありません。

リフォームは安く上げればいいわけではない

　著者は以前「いかに安くリフォームをして利回りに反映させるか」ということを考えていたそうですが、大家として色々と経験を積んだ結果、リフォームは安く上げればいいというものではないという結論に至ったそうです。

安さよりも効率や品質、さらには人の和というものを大切にしたほうが長い目で見ると得と思うようになったとのこと。

相応の値段を支払って業者や管理会社にも気持ちよく仕事をしてもらったほうが、自分も楽で仕上がりの質も保てます。

管理会社は大事な経営のパートナーであり、リフォーム業者も、不動産経営をチームにたとえれば大事な一員です。

チームのメンバーが気持ちよく仕事をしていくことが、順調な経営のため、ひいては自分のためですから、リフォームを安く上げてひたすら利潤を追求することは、長い目で見ると決して得とは言えないそうです。

まとめ

　「資金300万円でもアパート１棟、買えました。」の要約を行いましたが、物件の調査だけでなく関係者との良いコミュニケーションを取っていくことが大切だと分かりました。

　管理会社は、経営者に代わって物件の運営を担当する大事なパートナーです。いい管理会社を選んで、信頼関係を築いていけるかどうかが、不動産経営の成功のカギを握っているようです。

　コミュニケーションを図って関係強化に至るまで時間はかかりますが、その信頼関係の構築なくして不動産経営は成り立たないこともまた確かなのだそうです。

本をじっくり読んでみたい方は是非購入してみてください！

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